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1、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負進行稅收籌劃

　　與股本投資相比，融資更具靈活性。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業(yè)務同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業(yè)務同期上限利率與子公司結(jié)算。

　　2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃

　　通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務費用的籌劃等6個方面：

　?。?）預提費用籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預提，隨著銷售實現(xiàn)，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。

　?。?）個人所得稅籌劃。

　　由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗，按月預提獎金計入成本，年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。

　?。?）開發(fā)商品與出租商品籌劃。

　　有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。

　　（4）營業(yè)費用籌劃。

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2％內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2％的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務相關(guān)的總公司廣告費，由不足2％的子公司承擔。

　?。?）管理費用籌劃。

　　企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔。

　?。?）利息支付過程中的納稅籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這樣兩種扣除方式就為企業(yè)進行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。

　　舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1200萬元，財務費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。

　　如果不提供金融機構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高客為：（1000+1200）×10%=220（萬元），如果提供金融機構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：200+（1000+1200）×5%=310（萬元）。可見，在這種情況下，提供金融機構(gòu)證明是有利可選擇。房地產(chǎn)財稅實操群284633739歡迎會計人員加入交流

　　舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1200萬元，財務費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金額機構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：（1000+1200）×10%=220（萬元），如果提供金融機構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：80+（1000+1200）×5%=190（萬元）?？梢姡谶@種情況下，不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機構(gòu)證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

　　3、通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃

　　企業(yè)實施投資前應對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應選擇最優(yōu)的方案進行投資。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。